Aktuelles Immobilienwetter mit Schwerpunkt Flüchtlingsverteilung
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Peanuts
Der IVD in Berlin veröffentlicht zum zweiten Mal seinen neuen Quartalsbericht, der mit Unterstützung des Center for Real Estate Studies (CRES) und den Datenpartnern IMV und ImmoInfo entsteht. Viermal im Jahr wird ein genauer Blick auf die Immobilienmärkte und die Wohnungspolitik in der Hauptstadt und den Speckgürtel geworfen. Neben einem Hauptthema wird über die neue Mietwetterkarte regelmäßig zum aktuellen, kommerziell beworbenen Mietangebot in Berlin berichtet. Mieten sind und bleiben das Thema in der Mieterhauptstadt Europas.Den kompletten Bericht können Sie unter dem unten stehendem Link abrufen.
Zuwanderung – Herausforderung für Stadt und Branche
Bereits vor dem deutlichen Anstieg der Zuwanderungszahlen in 2015 bestand ein Bedarf an deutlich mehr Neubau. Da die Berechnung, auf denen die Bevölkerungsprognose, die die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt im Februar herausgegeben hat, lediglich auf Zahlen bis April 2015 basiert, ist der tatsächliche Bedarf unterschätzt worden. Schon bei angenommener Zunahme von 7,5% (266.000 Menschen) bis 2030 reicht die geplante Neubautätigkeit nicht, um den Bedarf zu decken und somit ein weiteres Ansteigen der Preise zu verhindern. Das CRES geht hier eher von der Notwendigkeit einer Verdoppelung der aktuellen Neubautätigkeit aus.
Wissenschaftlicher Ansatz für genauere Schätzwerte
Was jede Schätzung des tatsächlichen Bedarfs erschwert: Zuwanderung geschieht weder zeitlich noch räumlich gleichmäßig. Aus nachvollziehbaren Gründen siedeln sich Zuwandernde mit höherer Wahrscheinlichkeit dort eher an, wo sie damit rechnen, auf Personen ähnlichen sozio-demographischen Hintergrunds zu treffen. In einer Stadt wie Berlin lassen sich diese Effekte nach Bezirken hin sehr genau auffächern. Ein vielversprechendes Konzept für eine genauere Prognose findet sich bei Mutl und Kirchhain (Mutl, J./Kirchhain, H.: Der Einfluss der Flüchtlingskrise auf die größten deutschen Immobilienmärkte, EBS Disskussionspapiere Nr. 7/2015.). Auf Basis der Daten von Oktober 2015 der Bundesanstalt für Migration und Flüchtlinge wird mittelfristig ein Zustrom von 90.000 Menschen in Berlin erwartet. Verknüpft man die Verteilung bereits hier wohnender Ausländer mit den ermittelten Zahlen, ergibt sich bspw. Ein Zustrom von rund 30.000 Menschen syrischer Herkunft, von denen sich statistisch 18% in Mitte und rund 13% in Tempelhof-Schöneberg ansiedeln werden, wohingegen bspw. 32% der Menschen aus Eritrea sich vermutlich in Spandau ansiedeln werden, rund 27% der Geflüchteten aus dem Iran in Charlottenburg-Wilmersdorf. Der Bezirk Mitte scheint sich nach diesen Schätzungen zum größten Schmelztiegel zu entwickeln, da sich dort aus allen Herkunftsländern vergleichsweise hohe Anteile niederlassen werden.
Bemerkenswert ist auch die Relation neu ankommender Flüchtlinge zur bereits bestehenden Bevölkerung. Bislang zählten Menschen aus der russischen Föderation mit knapp 20.000 Personen zu den größeren Gruppen eingewanderter Menschen, zukünftig werden wohl genauso viele Menschen aus Afghanistan in Berlin wohnen und rund doppelt so viel Menschen mit syrischen Wurzeln.
Beständig bleibt nur der Wandel
Die genannten Zahlen basieren wesentlich auf der Anwendung des Gateway-Konzepts und damit der bestehenden Verteilung der Ausländer zu Status Quo. Würden besondere Bauprojekte in anderen als den oben genannten Bezirken durchgeführt oder eine spezifische Residenzpflicht in Berlin eingeführt, könnte dies natürlich abweichende Zahlen generieren, ebenso, sollten weitere Staaten zu sogenannten sicheren Herkunftsländern erklärt werden.
Der IVD Berlin-Brandenburg setzt sich daher vor allem für einen nachfrageorientierten Wohnungsbau ein, der qualitätsbewusst und integriert sein sollte. Anstelle von aus dem Boden gestampften Neubausiedlungen in Randlage ließe sich auch viel Wohnraum durch z.B. die Erleichterung des Ausbaus von Dachgeschossen realisieren.