Immobilienwetter Berlin-Brandenburg: Berlin ist eine Käuferstadt!

Berlin ist eine Käuferstadt!

Die gute Nachricht vorweg: in den meisten Ortsteilen lohnt sich der Immobilienkauf gegenüber der Miete immer noch – und nur in 5 Stadtteilen finden sich monetäre Vorteile für Mieter. Das berichtet der IVD Berlin-Brandenburg in seinem aktuellen Immobilienwetter, einen Marktbericht, der regelmäßig in Zusammenarbeit mit dem Center for Real Estate Studies CRES entsteht.Da ein Vergleich „Kaltmiete gegen Finanzierungszinsen“ viele Aspekte einer realistischen Darstellung unberücksichtigt lässt, fließen in die Berechnung der Erschwinglichkeit mehrere Faktoren mit ein: so müssen Eigentümer z.B. auch den nicht-umlagefähigen Anteil Betriebskosten zahlen, was natürlich ebenso einen Effekt hat wie das durchschnittliche Eigenkapital, aber auch die Kaufnebenkosten usw. So gewinnt man in Abhängigkeit der jeweiligen Durchschnittswerte der Bezirke von Miete und Kaufpreis einen realistischeren Eindruck, wie erschwinglich der Erwerb einer Immobilie ist. Die Erschwinglichkeit ist hier also weniger ein Vergleich von Kaufkraft denn ein Vergleich zwischen zwei Wohnsituationen.

Betriebskostenbetrachtung

Im zweiten Teil des Immobilienwetters 1/2017 rücken die Betriebskosten in den Fokus. Nach den Berechnungen des CRES machen die Betriebskosten in Berlin einen Anteil von knapp unter 30% der Kaltmiete aus. Das entspricht dem zweithöchsten Anteil der Top7 deutscher Städte.

Gruppiert man die Immobilien nach Baualtersklassen, ergibt sich eine Abweichung von fast 1€/qm. So haben gut sanierte Altbauten sowie Neubauten ab 2000 geringe Betriebskosten, wohingegen man bei Immobilien ab 1960 bis in die 1980er Jahre hinein mit hohen Werten rechnen muss.

Betrachtet man die letzten vier Jahre, stellt man fest, dass sich die moderaten Energiepreise durchaus auswirken: die Betriebskostenentwicklung bleibt hinter der Entwicklung der Kaltmieten zurück. Ein interessanter Fund bei der Betrachtung der Betriebskosten war, dass die Ortsteile im Südwesten der Stadt höhere Betriebskosten aufweisen als z.B. die Stadtmitte.

Fazit und Ausblick

Es ist richtig: Warmmieten nehmen einen erheblichen Anteil des Nettoeinkommens ein – in Bezirken wie Mitte, Grunewald, aber auch Neukölln entsteht eine Wohnkostenbelastung von bis zu 60%. Selbst in „günstigen“ Bezirken wie Marzahn, Karow oder Lankwitz reden wir noch von nicht unerheblichen 40% und solange nicht mehr Wohnraum angeboten wird, ist weiter mit steigenden Mieten zu rechnen. Aus diesem Grund, den weiterhin niedrigen Finanzierungszinsen, Möglichkeiten langer Zinsbindung und der Alternativlosigkeit im Bereich der Lebens- und Altersvorsorge, ergibt sich für viele Berliner trotz steigender Preise immer noch ein Vorteil durch den Immobilienkauf.

IVD Immobilienwetter Berlin-Brandenburg 1/2017