IVD Berlin-Brandenburg e.V.
19. Juli 2016

Verfassen von Teilungserklärungen

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TeilungserklärungNach Angaben der auf die Vermittlung von Einzelhandelsimmobilien spezialisierten Maklergesellschaft Grupe waren bis vor fünf Jahren Ladeneinheiten im Teileigentum ein nur schwer handelbares Gut. Stephan Grupe, Geschäftsführer, führt aus: „Seit das Zinsniveau derart niedrig ist und mittlerweile gegen Null tendiert, ist diese Immobilienklasse wegen der interessanten Rendite auch für Kleinanleger von Interesse. Wir vermitteln pro Geschäftsjahr 60 bis 70 Läden in Berlin und wissen, dass immer wieder neue Mieter zu finden sind.“ In diesem Zusammenhang, aber auch bei der Nachvermietung von Teileigentumsläden fiel auf, dass bei der Aufteilung von Wohn- und Geschäftshäusern wenig an die notwendige Flexibilität der künftigen Eigentümer gedacht wird.

Bedürfnisse von Wohnungseigentümern und Eigentümern von Ladeneinheiten berücksichtigen

Die Teilungserklärung umfasst als juristische Regelung alle Rechtsverhältnisse, Rechte und Pflichten von Sonder- und Gemeinschaftseigentümern am Gesamteigentum. Oft wird sie eher aus der Perspektive der Wohnungseigentümer entwickelt.

„Das größte Risiko eines solchen Investments liegt in den standardmäßig abgefassten Teilungserklärungen. „Für Eigentümer von Ladeneinheiten ist es aber wichtig, neue solvente und bonitätsstarke Mieter aus dem Handel, der Dienstleistung oder der Gastronomie zu finden, die meist unterschiedliche Anforderungen an die Fläche haben.“ Deshalb sollte man beim Verfassen der Teilungserklärung darauf achten, dass eine langfristige und marktkonforme Vermietung der Ladenflächen durch unterschiedliche Nutzungskonzepte möglich und rechtlich gesichert ist.

Teil- und Vollgastronomie

Zunächst unterscheidet man zwischen Teil- und Vollgastronomie. Unter Teilgastronomie versteht man z.B. Bäckereien mit kleinem angegliedertem Café, bei denen in den darüber liegenden Wohnungen nicht unbedingt mit Geräusch- und Lärmbelästigung zu rechnen ist. Obwohl diese Nutzungsart eher der klassischen Einzelhandelsnutzung ähnelt, wird sie aber oft unter dem Oberbegriff „Gastronomie“ geführt und von daher in den Teilungserklärungen ausgeschlossen. Dies kann durchaus zu wesentlich längerem Leerstand und Schwierigkeiten bei der Nachmietersuche führen, daher sollte in diesem Punkt in künftigen Teilungserklärungen juristisch genauer differenziert werden.

Äußeres Erscheinungsbild

Auch hier können starre Regeln dazu führen, dass die Wiedervermietung erschwert wird, beispielsweise, weil einem Schaufensterumbau nicht zugestimmt werden kann oder der Entscheidungsweg über die Hauseigentümerschaft schlichtweg zu lange dauert. Schaufensteranlagen sollten je nach Ladenbaukonzept, Firmenphilosophie, Warenpräsentation, aber auch Sicherheitsanforderungen den unterschiedlichen Bedürfnissen angepasst werden können. Typische Problematiken sind hier die Türanlagen oder auch der Außerhausverkauf; aber auch die sich regelmäßig ändernden Energieeinsparverordnungen bereiten Schwierigkeiten – die riesigen, einfach verglasten Schaufenster aus den 70er Jahren lassen sich schon aus baulichen und statischen Gründen nicht so einfach austauschen, ohne dass das optische Erscheinungsbild des Hauses betroffen ist. Nicht zuletzt ist auch die Kostenfrage problematisch. Selbst, wenn der Mieter die Umbaukosten übernimmt, darf der Laden-Teileigentümer diese Maßnahmen nicht ohne Zustimmung der Miteigentümer genehmigen – ähnliches gilt ebenfalls für Klima- oder Lüftungsgeräte.

Werbung am Haus

Es klingt einfach: für den Einzelhändler ist es elementar, dass er sein Corporate Design bestmöglich an der Außenfläche des Hauses platzieren kann. Dem Teileigentümer sollte es daher per Teilungserklärung möglich sein, dem neuen Mieter sein Werbekonzept schnell und unkompliziert zu genehmigen, sinnvollerweise bereits in der Mieteranwerbungsphase. Auch hier kann der Weg über die Gesamteigentümerschaft zu lange dauern, was einem Laden-Teileigentümer deutliche Nachteile bereiten kann.

Gehwegflächen

Die Gehwege vor den Läden (sofern nicht öffentliches Straßenland) sollten in der Teilungserklärung unbedingt dem Laden-Teileigentümer zugeordnet werden, denn diese Flächen sind sowohl für Einzelhändler als auch Gastronomen ein wichtiger Bestandteil bzgl. Der Warenpräsentation, werblichen Außendarstellung als auch im Falle von Terrassenfläche ein wichtiger Umsatzfaktor.

Fazit

Den speziellen Bedürfnissen der Eigentümer im Erdgeschoss sollte beim Verfassen der Teilungserklärung dringend Sorge getragen werden. Die Laden-Teileigentümer sollten in der Lage sein, ihr Eigentum nach den sich ändernden Bedingungen (ökologisch, ökonomisch, marktspezifisch, baulich) anpassen zu können, um die Attraktivität des Anlagegutes langfristig zu erhalten.

Quelle: www.einzelhandelsmakler.de

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