Verwaltungsgericht Berlin schränkt Zweckentfremdungsverbot ein

von Ulrich Joerss, Rechtsanwalt und Notar

Das Verwaltungsgericht Berlin hat am 9. August 2016 über die Klagen dreier Eigentümer von Wohnungen in Berlin-Friedrichshain und Berlin-Pankow entschieden. Die aus Italien, Dänemark und Rostock stammenden Eigentümer nutzten die Wohnungen zu beruflichen und privaten Aufenthalten in Berlin als Zweitwohnung. In der übrigen Zeit sollten die Wohnungen vorübergehend vermietet werden, insbesondere auch an Touristen. Hierfür ist nach dem Berliner Zweckentfremdungsverbotsgesetz eine Ausnahmegenehmigung erforderlich, die von den Bezirksämtern verweigert wurde. In den Urteilen vom 9. August 2016 - VG 6 K 91.16, VG 6 K 151.16 und VG 6 K 153.16 - verpflichtete das Verwaltungsgericht die Bezirksämter, die Genehmigung zu erteilen. Die Berufung gegen die Urteile ist zugelassen, sie sind daher noch nicht rechtskräftig.

Zweitwohnungseigenschaft entscheidend – Genehmigung aber erforderlich

Das Verwaltungsgericht hielt das Zweckentfremdungsverbotsgesetz sowohl für anwendbar, als auch für rechtmäßig. Es ging allerdings davon aus, dass es bei einer zulässigen Zweitwohnungsnutzung unverhältnismäßig wäre, die Kostenminderung durch Vermietung an Touristen zu verbieten. Das Ermessen der Bezirksämter sei daher in den betroffenen Fällen unrichtig ausgeübt worden.

Konsequenzen

Die Entscheidung des Verwaltungsgerichts ist zutreffend, es ist nicht einzusehen, weshalb Inhaber von Zweitwohnungen verpflichtet sein sollten, die Wohnungen außerhalb der Zeiten der Eigennutzung leerstehen zu lassen. Natürlich wird diese Ausnahmeregelung nur für eine Wohnung je „Privat“-Eigentümer in Anspruch zu nehmen sein. Zu berücksichtigen ist auch, dass nach der Verordnung zum Zweckentfremdungsverbotsgesetz bereits Ausnahmen möglich sind bei Vermietung von Wohnraum in Form von Gästewohnungen der im Verhältnis zum Wohnungsbestand des Eigentümers von zu vernachlässigender Bedeutung ist oder bei der Vermietung von Gästewohnungen durch Institutionen, die hieran einen berechtigten Bedarf haben (§ 3 der Verordnung, z.B. Bildungsträger … ). Auch liegt keine Zweckentfremdung vor, wenn der eigene Wohnzweck mehr als 50 % der Fläche weiterhin beansprucht (§ 2 Abs. 2 Nr. 5 Zweckentfremdungsverbotsgesetz). Auch legen die Bezirksämter eine Vermietung, die jedes Mal im Einzelfall mindestens 8 Wochen andauert, nicht als Ferienwohnungs-Nutzung aus. Angesichts der vorstehend genannten Regelungen sollte daher eine beabsichtigte vorübergehende Vermietung gegebenenfalls neu beantragt werden.